قبل از شروع بحث از تاخیری که به علت گرفتاری های شغلی در ارسال سری مطالب مربوط به خرید خانه در کانادا پیش آمد از تمامی دوستان و خوانندگان عزیز وبلاگ عذر خواهی می کنم.

در ضمن از گردانندگان وب سایت هایی که مطالب این وبلاگ یا مطالب وب سایت شخصی اینجانب را بدون کسب اجازه و بدون ذکر منبع کپی کرده و منتشر می کنند نیز تقاضا می کنم حداقل نام منبع را ذکر نمایند.

و اما ادامه موضوع خرید خانه در کانادا:

اصطلاحات مربوط به وام مسکن در کانادا
پشت عبارت دو کلمه‌ای “وام مسکن” یا “mortgage” یک دنیا مطلب خوابیده به طوری که در کانادا عده‌ای به عنوان “کارگزار وام” یا “mortgage broker” مشغول به کار هستند و کارشون اینه که با توجه به شرایط شما بهترین گزینه و کم هزینه ترین گزینه وام رو برای شما پیدا کرده و به شما پیشنهاد کنند. برای شناخت گزینه های مختلفی که برای دریافت وام مسکن در اختیار دارید و انتخاب بهترین گزینه قبل از هر چیز باید با اصطلاحات و واژه‌های متداول در این زمینه آشنا شوید:

• اصل وام (Principal): در واقع کل پولی است که از بانک به صورت وام دریافت می‌کنید و معمولاعبارتست از قیمت خرید منزل منهای پیش پرداخت نقدی.
• بهره (Interest): مبلغی که علاوه بر اصل وام باید در طی زمان به بانک یا موسسه وام دهنده بپردازید.
• دوره استهلاک وام (Amortization period): تعداد سالهایی که وام بر اساس آن قسط بندی می‌شود و در طی آن باید اصل و بهره وام را بپردازید. در حال حاضر این دوره معمولا عددی بین ۱۵ تا ۳۰ سال است.
• دوره توافق (Term): این دوره نباید با دوره استهلاک اشتباه گرفته شود. دوره توافق یا ترم وام عبارتست از مدت زمانی که توافقنامه وام آن را پوشش می دهد و ممکن است از شش ماه تا ۱۰ سال باشد. به بیان دیگر در هنگام گرفتن وام مسکن با شرکت یا موسسه وام دهنده بر سر شرایط وام همچون نوع وام (باز یا بسته، وام با بهره ثابت یا متغیر)، مدت زمان پرداخت، نحوه پرداخت (ماهانه، هفتگی، دو هفته یکبار، …)، درصد بهره و…در قالب یک توافقنامه با مدت معین به توافق می‌رسید. وقتی دوره ای از پرداخت یا درواقع یک ترم وام به اتمام میرسد، شما میتوانید با توجه به نرخ روز بهره در بازار، شرایط وام خود را با موسسه فعلی تمدید نمایید یا با موسسه یا بانک دیگری با شرایط بهتر در مورد ترم جدید به توافق برسید. همچنین می توانید کل بدهی باقیمانده را یکجا بدون هیچگونه محدودیت و جریمه ای پس از پایان یک دوره یا ترم وام بپردزید. اگر بخواهید شرایط توافقنامه فعلی را قبل از پایان ترم تغییر دهید معمولا باید جریمه ای به وام دهنده بپردازید (البته پرداخت جریمه نیز به مفاد توافق شما با وام دهنده و نوع وام بستگی دارد و اگر در توافقنامه تغییر شرایط وام بدون پرداخت جریمه قید شده باشد جریمه‌ای دریافت نمی شود).
• ارزش ملک (Equity): عبارتست از مبلغ وامی که برای خرید منزل دریافت شده است منهای ارزش ملک در بازار.
• برنامه باز پرداخت (Payment Schedule): در واقع زمانبندی پرداخت اقساط وام را مشخص می‌کند. گزینه‌هایی که معمولا در اختیار وام گیرنده قرار دارد عبارتند از : پرداخت یک قسط در ماه، پرداخت دو قسط در یک ماه، هر دو هفته یک قسط، و یا هر هفته یک قسط.

وام باز یا بسته (“open” or “closed”)
وامهای مسکن در کانادا می‌توانند open و یا closed باشند. وام open وامی است که گیرنده آن می‌تواند بیش از میزان اقساط تعیین شده نیز آن را باز پرداخت کند. بنابراین اگر وام open بگیرید می‌توانید هر زمان که امکان مالی آن را داشته باشید کل باقیمانده وام یا مبالغی بیش از اقساط تعیین شده را باز پرداخت نمایید و وام خود را زودتر از موعد تسویه نموده و بدین ترتیب با کوتاه کردن دوره بازپرداخت وام بهره کمتری بپردازید. میزان بهره نیز معمولا در وام‌های باز برای یک  دوره یا ترم معین ثابت نشده است و وام گیرنده می‌تواند هر زمانی که بخواهد بدون نیاز به پرداخت جریمه در مورد درصد بهره وام با موسسه وام دهنده مذاکره کند و بهره جدیدی را با توجه به نرخ روز بهره در بازار برای وام خویش تنظیم نماید.

اما در وام بسته یا closed وام گیرنده نمی‌تواند بیش از مبلغ توافق شده در ترم بپردازد و نرخ بهره نیز در این نوع وام معمولا از طرف وام دهنده در طول زمان یک ترم (مثلا ۵ سال) درصدی ثابت یا فیکس تعیین می‌شود و وام گیرنده اگر بخواهد این نرخ بهره را قبل از اتمام دوره توافق (قبل از اتمام ترم) تغییر دهد باید بابت آن جریمه بپردازد (میزان جریمه بسته به قرارداد وام دهنده و وام گیرنده متفاوت است).

نرخ بهره وام باز معمولا بالاتر از نرخ بهره وام‌های بسته است و این بهایی است که گیرندگان وام‌های باز در قبال انعطاف بالاتر این نوع وام می‌پردازند. برای تصمیم گیری در مورد انتخاب نوع وام (بسته یا باز) بهتر است با یکی از کارگزاران با تجربه وام که در این زمینه تخصص دارند مشورت کنید ولی به عنوان یک قانون کلی اگر پیش بینی می‌کنید در آینده‌ای نه چندان دور درآمدتان افزایش قابل ملاحظه‌ای خواهد یافت یا پول قابل ملاحظه‌ای مثلا از بیزنس تازه تاسیس خود یا از فروش دارایی خود در ایران یا هر منبع دیگری به دست خواهید آورد به نحوی که قادر خواهید بود بیش از اقساط تعیین شده به بانک پول بپردازید و یا حتی کل بدهی باقیمانده را به طور یکجا به بانک بپردازید و زودتر وام خود را باز پرداخت نمایید و یا اگر قصد دارید در آینده‌ای نه چندان دور منزلی که خریداری کرده‌اید را فروخته و به مکان جدیدی نقل مکان کنید یا اگر پیش بینی می‌کنید که نرخ بهره در بازار در سالهای پیش رو روندی نزولی خواهد داشت، انتخاب وام باز یا open توصیه می‌شود؛ اما اگر قصد ندارید تا چندین سال منزل خود را به فروش برسانید و نقل مکان کنید و یا اگر پیش بینی می‌کنید نرخ بهره در سالهای آتی روندی افزایشی خواهد داشت و یا اگر افزایش قابل ملاحظه‌ای در درآمد خود در آینده نزدیک را پیش بینی نمی‌کنید، انتخاب وام بسته گزینه مطمئن تری برایتان خواهد بود.

وام با نرخ بهره ثابت (fixed-rate) و نرخ بهره متغیر (variable-rate)
در وام های با نرخ بهره ثابت، میزان بهره در طول مدت ترم یا دوره توافق ثابت بوده و به میزان مشخصی تعیین شده است و اصطلاحا برای دوره مذکور میزان بهره توسط موسسه دهنده وام فیکس شده است. بنابراین با انتخاب این نوع وام نمی‌توانید درصورتی که قبل از پایان ترم نرخ بهره بازار کاهش قابل ملاحظه‌ای بکند، با موسسه وام دهنده در مورد تغییر نرخ بهره وام خود مذاکره کنید و آن را کاهش دهید (البته با توجه به قرارداد ممکن است در این نوع وام هم امکان این کار به وام گیرنده داده شود ولی جریمه‌ای که برای تغییر نرخ بهره تعیین می‌شود معمولا بالاتر از آن است که این تغییر را توجیه نماید). این نوع وام می‌تواند open یا closed باشد.

وام‌های با نرخ بهره متغیر یا variable-rate mortgage، درصد بهره یا سود برای دوره کوتاه تری (مثلا یک سال یا دو سال) ثابت بوده و گیرنده وام این اختیار را دارد که با توجه به نرخ روز بهره در بازار در مورد بهره وام خود با بانک یا موسسه وام دهنده مذاکره کند (یا به عبارتی چانه بزند). اما در عوض نرخ بهره این نوع وام از وام ثابت (اگر دو وام را در یک مقطع از زمان مقایسه کنیم) بالاتر است. علاوه بر انعطاف در تعیین نرخ بهره معمولا این نوع وام را می‌توان در هر زمانی به وام با نرخ بهره ثابت تغییر داد (اصطلاحا وامهای قابل تغییر را convertible می‌نامند).
حال که تا حدود زیادی با اصطلاحات دنیای وام مسکن در کانادا آشنا شدید می‌توان در مورد به حداقل رساندن هزینه وام به گفتگو نشست که این موضوع در پست بعدی مورد بحث قرار خواهد گرفت.

خرید خانه و ملک در کانادا – ١

خرید خانه و ملک در کانادا – ٢

خرید خانه و ملک در کانادا – ٣

خرید خانه و ملک در کانادا – ۴

ارائه پیشنهاد خرید
ارائه پیشنهاد خرید یا Offer to Purchase  گام بعدی پس از یافتن خانه مورد نظر است. این پیشنهاد در واقع سند حقوقی مهمی است که باید در تهیه آن دقت کنید. اگر از خدمات یک واسطه معاملات ملکی استفاده می‌کنید وی می‌تواند در تهیه پیشنهاد خرید راهنمایی و کمک تان کند؛ در غیر اینصورت توصیه می‌شود از خدمات یک وکیل استفاده کنید.حتما تمام موارد درج شده در پیشنهاد را به دقت بخوانید و هر موردی را که متوجه نمی‌شوید از وکیل یا واسطه معاملات ملکی بخواهید برایتان توضیح دهد. پیشنهاد خریدی که تهیه کرده و به فروشنده ارائه می کنید احتمالا موارد زیر را در بر خواهد گرفت:

• قیمت پیشنهادی خانه
• مبلغ پیش پرداخت
• مبلغ ودیعه و شرایط مربوط به آن (معمول است که خریدار برای نشان دادن حسن نیت و جدیت خود در خرید، مبلغی را به عنوان ودیعه به همراه پیشنهاد ارائه کند)
• لیست و مشخصات تمام مواردی که خرید را شامل شده و همراه با خانه به خریدار تحویل داده می‌شود (از یخچال و اجاق گاز و وسایل آشپزخانه گرفته تا موکت و پرده و تزیینات و جزییات دیگر)
• تاریخ تحویل منزل (closing day) که معمولا ۳۰ تا ۶۰ روز از زمان تاریخ امضای قرارداد است
• جزییات کاملی از مسائل وشرایط مربوط به وام مسکن فروشنده (اگر هنوز پرداخت نشده است) و مسائل مربوط به وام شما
• هرنوع شرطی که انجام معامله منوط به برقرار بودن آن است (برای مثال گزارش رضایت بخش بازرسی خانه یا پذیرش درخواست وام یا فروش خانه‌ای که در حال حاضر مالک آن هستید و …)
• هرنوع نوسازی، تعمیر، یا تغییری که فروشنده متعهد می‌شود تا زمان تحویل خانه به انجام برساند
• مدت زمان اعتبار پیشنهاد که می‌تواند از چند ساعت تا یک یا دو هفته باشد

لیست فوق کامل نیست و با توجه به شرایط خریدار و فروشنده ممکن است موارد بیشتر یا کمتری را شامل شود.
بهترین قیمتی که می‌توانید پیشنهاد ‌دهید به عوامل بسیاری از جمله تعداد خانه‌هایی که در بازار به طور کلی و در محله مورد نظر شما به طور خاص به فروش گذاشته شده‌اند (میزان عرضه)، تعداد کسانی که در بازار به دنبال خرید ملک هستند (میزان تقاضای بازار)، قیمت درخواست شده برای سایر خانه‌های مشابه در محل، قیمت خانه‌های مشابه‌ای که اخیرا در محل به فروش رفته‌اند، ویژگی های خاص خانه مانند داشتن استخر یا شومینه، مصالح بکار رفته، تعدا سرویس های بهداشتی و …، وضعیت کلی خانه و منطقه‌ای که خانه در آن واقع شده است از جمله دوری یا نزدیکی به مدارس و مراکز خرید، و نهایتا میزان فوریت نیاز شما به خانه یا میزان فوریت نیاز فروشنده به پول. اکثر فروشندگان به طور معمول کمی بالاتر از قیمت واقعی ملک خود را درخواست می‌کنند بنابراین همیشه برای چانه زدن آماده باشید ولی در نظر داشته باشید که امکان رد شدن پیشنهادی که بیش از حد کمتر از قیمت درخواست شده است نیز همیشه وجود دارد.

دریافت وام مسکن
بسیاری از افراد برای خرید خانه از تسهیلات مالی بانک‌ها و موسسات مالی استفاده می‌کنند. توصیه می‌شود قبل از هر کاری از بانک یا دلال وام خود بخواهید شرایط شما را بررسی کرده و یک موافقت اولیه (pre-approval) در مورد میزان وامی که واجد شرایط آن هستید را صادر کنند. بانک یا موسسه وام دهنده در این pre-approval مشخص می‌کند که حاضر است تا چه مبلغی و با چه شرایطی به شما وام بدهد. موافقت اولیه وام تا ۹۰ روز اعتبار دارد و شما را ملزم به گرفتن وام از موسسه‌ای که آن را صادر کرده است نمی‌کند به عبارت دیگر با داشتن موافقت اولیه همچنان می‌توانید شرایط موسسات مالی دیگر را بررسی کرده و اگر مورد بهتری موجود بود وام خود را از آن موسسه بگیرید. با داشتن pre-approval می‌دانید که چه میزان بودجه در اختیار دارید و باید به دنبال چه نوع منزلی بگردید. به عبارت دیگر دامنه جستجوی شما را محدود تر می‌شود و بنابراین راحت تر و در زمان کوتاه تری می‌توانید خانه مطلوب خود را بیابید.
در شرایط معمولی تنها تا حداکثر ۸۰ درصد قیمت یک خانه را می‌توان وام گرفت و خریدار باید ۲۰ درصد قیمت نقداً و به عنوان پیش پرداخت (down payment) بپردازد. همانطور که قبلا اشاره شد اگر قادر به پرداخت ۲۰ درصد قیمت خانه نیستید می‌توانید با بیمه کردن وام خود (گرفتن mortgage loan insurance از موسساتی مثل CMHC) میزان پیش پرداخت را تا ۵ درصد قیمت ملک پایین بیاورید که البته برای خرید بیمه باید هزینه‌ای را متحمل شوید (هر چند CMHC مدعی است که نرخ بهره مناسب و پایینی که عرضه می‌کند جبران کننده هزینه خرید بیمه است).
علاوه بر تهیه پیش پرداخت، برای گرفتن وام مسکن باید سابقه اعتباری یا credit history خوبی نیز داشته باشید. بنابراین به عنوان یک مهاجر تازه وارد از اولین روزی که به کانادا وارد می‌شوید باید به فکر ساختن یک سابقه اعتباری مناسب باشید. زیرا بدون داشتن سابقه اعتباری مناسب عملا امکان استفاده از تسهیلات مالی در دسترس یا فرصت‌‌های بیزنسی مناسب را نخواهید داشت. برای ساختن یک سابقه اعتباری خوب نکات زیر را مد نظر قرار دهید:

1. در اولین فرصت یک حساب بانکی باز کرده و گردش مناسبی را در آن ایجاد کنید (هر چند وقت یکبار به آن پول واریز کرده و از آن برداشت کنید)
2. تمام قبض‌ها یا به اصطلاح bill ها را سر وقت و به موقع پرداخت کنید و اجازه ندهید موعد پرداخت آنها هیچ یک از آنها بگذرد
3. برای دریافت کردیت کارت اقدام کنید و پس از دریافت آن سعی کنید از آن استفاده کرده و بدهی آن را به موقع پرداخت کنید
4. پس از مدتی برای دریافت وام‌های کوچک از بانک خود اقدام کنید و وام های مذکور را در مدت زمان مناسب و معقولی تسویه کنید و نشان دهید که متعهد به پرداخت وام‌های دریافتی هستید
5. حتی المقدور کارفرمای خود را عوض نکنید و برای مدت طولانی برای یک کارفرما کار کنید. شغل خود را مرتب عوض نکنید
6. بیش از حد کارت اعتباری از بانک ها یا فروشگاه‌های مختلف نگیرید. معمولا بانک‌ها هنگام ارزیابی متقاضی وام، مجموع میزان اعتبار کارت‌های اعتباری وی را همچون بدهی‌های بالقوه متقاضی در نظر می‌گیرند و بالا بودن این میزان امتیازی منفی محسوب می‌گردد

در پست بعدی اصطلاحات مربوط به وام و راه‌های به حداقل رساندن اقساط ماهیانه مورد بحث قرار خواهد گرفت.

خرید خانه و ملک در کانادا – ١

خرید خانه و ملک در کانادا – ٢

خرید خانه و ملک در کانادا – ٣

آیا واجد شرایط دریافت وام هستید؟

موسساتی که وام مسکن را در اختیار متقاضی قرار می‌دهند معمولا با استفاده از یکی از دو معیار پذیرفته شده‌ای که در ادامه شرح داده می‌شود واجد شرایط بودن متقاضی یا متقاضیان (زوجین) را بررسی می‌کنند. این دو معیار عبارتند از:
•    GDS یا Gross Debt Service ratio، و
•    TDS یا Total Debt Service ratio
معیار GDS در واقع کل هزینه‌های ماهانه مرتبط به مالکیت خانه (قسط ماهیانه وام مسکن+هزینه utilities + مالیات ملک) را با درآمد ناخالص ماهیانه خانواده (در آمد پیش از کسورات مالیاتی) مقایسه می‌کند که حاصل نباید از ۳۲ درصد بیشتر باشد.

برای مثال خانواده‌ای که سالانه ۴۸۰۰۰ دلار درآمد ناخالص دارد (۴۰۰۰ دلار در ماه) و قصد خرید خانه‌ای را دارد که باید ماهانه بابت قسط وام دریافتی ۶۶۰ دلار، بابت utilities در حدود ۲۰۰ دلار و بابت مالیات ملک ۲۲۰ دلار پرداخت کند، با توجه به اینکه معیار GDS خانواده ۲۷ درصد و در واقع کمتر از ۳۲ درصد است واجد شرایط دریافت وام مورد نظر تشخیص داده می‌شود.

معیار TDS نسبت کلیه بدهی‌های ماهانه خانواده (قسط وام مسکن + مالیات ملک + قسط وام اتومبیل+کردیت کارت‌ها+ utilities+ …) را به درآمد ناخالص ماهیانه خانواده محاسبه می‌کند که این معیار نباید بیشتر از ۴۰ درصد باشد.

پیش از آنکه برای دریافت وام مسکن اقدام کنید باید منزل مناسب خود را بیابید که در این زمینه می‌توانید از خدمات دلالان معاملات ملکی کمک بگیرید یا با پیمانکاران و شرکت‌های ساخت و ساز (اگر قصد خرید منزلی نوساز دارید) تماس بگیرید. انواع خانه در کانادا در بخش بعد شرح داده شده است.

انواع خانه در کانادا

• کاندومینیوم (Condominium): کاندومینیوم‌ها (کاندو نیز نامیده می‌شوند) معمولا واحدها یا آپارتمان‌های مستقلی هستند که در ساختمان‌های بلند (و گاهی آسمانخراش‌ها) واقع شده‌اند. ایده از این قرار است که هر کس مالک آپارتمان و یونیت خود است اما مالکان یونیت‌ها باید هر ماه مبلغی را به شرکت کاندو به منظور تعمیر و نگهداری ساختمان و مشاعات بپردازند. کاندوها برای کسانی که قصد دارند برای اولین بار در کانادا خانه بخرند از جذابیت بیشتری نسبت به خانه‌های مجزا یا نیمه مجزا دارند زیرا از قیمت پایین تری برخوردارند. البته فراموش نکنید که خانه‌های مجزا یا نیمه مجزا را در هنگام فروش راحت تر از کاندوها می‌توان فروخت. برای اطلاعات بیشتر در مورد خرید کاندومینیوم به اینجا مراجعه کنید.

• تاون هاوس (Townhouse) :تاون هاوس‌ها در واقع یک سری خانه هستند که در کنار هم ردیف شده‌اند (می‌توان آنها را آپارتمان‌هایی نامید که بجای گسترش عمودی به صورت افقی رشد کرده‌اند!). هر واحد ورودی مجزا دارد ولی دیوار مشترکی با واحد قبلی یا واحد بعدی و یا هر دو دارد. معمولا واحدهایی که در انتها یا ابتدای ردیف قرار گرفته اند و تنها یک دیوار مشترک دارند از قیمت بالاتری نسبت به واحدهای میانی برخوردارند.

• بانگلو (Bungalow): بانگلوها خانه‌هایی را می‌گویند که یک طبقه هستند. اگر چه بانگلو‌ها یک طبقه هستند ولی اغلب زیر زمین یا بیسمنت (basement) نیز دارند.

• نیمه مجزا (Semi-detached): این خانه‌ها دارای زمین مستقل و ورودی جداگانه هستند ولی دو به دو به هم چسبیده‌اند و هر دو واحد یک دیوار مشترک دارند. هر کدام از مالکان مسئول ملک متعلق به خود است.

• مجزا (Detached/Single): خانه مجزا دارای زمین، ورودی مجزا، و پارکینگ یا پارکینگ‌های مستقل بوده و هیچ نوع اشتراکی در هیچ شکلی با خانه دیگری ندارند. خانه‌های مجزا که گرانترین نوع از انواع خانه در کانادا هستند می‌توانند دو تا چند طبقه باشند. خانه مجزای یک طبقه را بانگلو نیز می‌نامند.

• دوبلکس (Triplex/Duplex): خانه‌های دوبلکس یا سوبلکس از بیرون به یک خانه مستقل شبیه‌اند ولی به گونه‌ای ساخته شده‌اند که هر طبقه حکم واحدی مستقل را دارد که می‌توان آن را اجاره داد.

پست ها قبلی مرتبط: خرید خانه و ملک در کانادا – ۱، خرید خانه و ملک  در کانادا – ۲