ادامه بحث مربوط به خرید مسکن در کانادا:

به حداقل رساندن هزینه‌های مرتبط با وام مسکن

علاوه بر نوع وام که در پست قبلی به طور مفصل شرح داده شد، عوامل موثر بر پرداخت‌های ماهانه و نیز کل هزینه پرداختی را می‌توان در موارد زیر جست:

• نرخ بهره
• دوره توافق (Term)
• دوره استهلاک (Amortization period)
• تناوب پرداخت‌ها

نرخ بهره
گمان نمی‌کنم  امروزه کسی با تاثیر نرخ بهره بر میزان پرداخت‌های ماهانه آشنا نباشد: نرخ بهره پایین‌تر به معنی پرداخت کمتر در طی زمان بازپرداخت وام و نرخ بهره بالاتر به معنی پرداخت بیشتر در طول زمان باز پرداخت وام است. جدول زیر تاثیر نرخ بهره را برای یک وام ۱۰۰ هزار دلاری با دوره استهلاک ۲۵ سال را نشان می‌دهد (با فرض اینکه نرخ بهره در طول دوره استهلاک ثابت است):

همانگونه که ملاحظه می‌فرمایید تنها ۲ درصد اختلاف در نرخ بهره، حداقل ۱۲۰ دلار اختلاف در پرداخت‌های ماهانه را سبب می‌شود. بنابراین بی دلیل نیست در حال حاضر که نرخ بهره به پایین ترین میزان آن رسیده است تقاضا برای دریافت وام مسکن و خرید خانه در کانادا به شدت افزایش یافته و خریداران برای خرید خانه‌هایی عرضه شده در بازار هجوم آورده‌اند.

دوره توافق یا Term
موسسات مالی عرضه کننده وام‌های مسکن دوره‌های توافق مختلفی را در اختیار متقاضیان وام قرار می‌دهند از دوره توافق یا ترم ۶ ماه گرفته تا ۲۵ ساله. به عنوان یک قانون کلی در نظر داشته باشید که هر چقدر دوره توافق یا ترم وام تان طولانی تر باشد نرخ بهره وام بیشتر خواهد بود و هر چقدر دوره توافق کوتاهتر باشد نرخ بهره نیز کمتر خواهد بود. متقاضی وام در عین حال که به دنبال نرخ بهره کمتری است مسلما خواهان پذیرش کمترین ریسک ناشی از نوسانات نرخ تورم و نرخ بهره بازار نیز می‌باشد. بنابراین بهترین دوره توافق برای هرکس با توجه به وضعیت شخصی وی متفاوت است. پیش بینی متقاضی از وضعیت نرخ بهره بازار در آینده و میزان ریسکی که از این لحاظ حاضر است بپذیرد از مهمترین عواملی است که انتخاب بهترین ترم یا دوره توافق را برای وی ممکن می‌سازد. به مثالهای زیر توجه کنید:

• اگر قصد دارید خانه‌ای که می‌خرید را در آینده نزدیک بفروشید بدون آنکه قصد خرید خانه دیگری داشته باشید، بهترین انتخاب برای شما وامی با ترم کوتاه است.
• چنانچه معتقدید نرخ بهره در پایین‌ترین حد ممکن است و احتمال اینکه پایین‌تر برود وجود ندارد شاید بهتر باشد که وامی با دوره توافق یا ترم بلند مدت را انتخاب کنید. اگر نرخ بهره بالاست و امیدوارید این نرخ در آینده کمتر شود بهتر طبیعتا وامی با ترم کوتاهتر برایتان مناسب تر است.
• اگر در حال خرید اولین خانه خود هستید و درآمدتان محدود بوده و نیز انتظار افزایش قابل توجه درآمد خود در آینده را ندارید ممکن است ریسک کمتر وامی با دوره توافق بلند مدت را ترجیح دهید. در این صورت راحت تر می‌توانید هزینه‌های ماهانه خود را مدیریت کنید.

برای انتخاب ترم مناسب خود می‌توانید از فهرست ارزیابی زیر که در برخی منابع ارائه شده است نیز استفاده کنید. سوالات موجود در فهرست زیر را بخوانید و  پس از پاسخ دادن به سوالات امتیازات اختصاص داده شده به پاسخ‌های خود را باهم جمع بزنید و دوره توافق مناسب خود را با مراجعه به تفسیر تست انتخاب کنید.
اگر اقساط پرداختی وام در زمان تجدید توافق وام تا ۲۰ درصد افزایش یابد:
•    امکان پرداخت اقساط را نخواهم داشت ( ۱ امتیاز)
•    با مشکل جدی مواجه می‌شوم ( ۲ امتیاز)
•    با مشکل مواجه می‌شوم (۳ امتیاز)
•    با مشکل جدی مواجه نمی‌شوم ( ۴ امتیاز)
•    مشکلی نیست ( ۵ امتیاز)

تا چه حد نگران تغییر نرخ روز بهره هستید؟
•    اغلب مواقع نگرانم ( ۱ امتیاز)
•    این موضوع برایم مهم است ( ۲ امتیاز)
•    برخی مواقع نگرانم ( ۳ امتیاز)
•    اهمیت ندارد (۴ امتیاز)
•    هیچ وقت نگران این موضوع نیستم ( ۵ امتیاز)

پیش بینی می‌کنید که نرخ بهره در سال آینده چه تغییری کند؟
•    به میزان بسیار زیادی افزایش می‌یابد ( ۱ امتیاز)
•    افزایش قابل توجهی خواهد یافت ( ۲ امتیاز)
•    به میزان ناچیزی افزایش می‌یابد ( ۳ امتیاز)
•    تغییری نخواهد کرد ( ۴ امتیاز)
•    کاهش خواهد یافت ( ۵ امتیاز)

تفسیر :

دوره استهلاک وام
دوره استهلاک وام‌ها یا amortization period (مدت زمان بازپرداخت کل وام) متغیر است ولی به طور معمول دوره استهلاک وام‌های مسکن از ۱۵ سال تا ۲۰ یا ۲۵ سال است. شاید لازم به ذکر نباشد که میزان کل بهره‌ای که بابت وام دریافتی می‌پردازید با طول دوره استهلاک رابطه مستقیم و میزان اقساط ماهانه با طول دوره استهلاک رابطه معکوس دارد: هر چقدر دوره استهلاک وام طولانی تر باشد اقساط ماهیانه کمتری می‌پردازید ولی در مجموع بهره بیشتری باید پرداخت کنید. بنابراین انتخاب دوره استهلاک مناسب نیز از اهمیت زیادی برخوردار است و البته در این مورد نیز هر کسی باید با توجه به وضعیت شخصی اش تصمیم مناسب را بگیرد.
جدول زیر مقایسه‌ صورت گرفته بین اقساط ماهانه و میزان کل بهره برای وامی به مبلغ ۱۰۰ هزار دلار را با دوره‌های استهلاک ۱۵، ۲۰، و ۲۵ سال و نرخ های متفاوت بهره خلاصه کرده است  )با فرض اینکه نرخ بهره در طول دوره استهلاک ثابت است).

همانگونه که در مثال فوق ملاحظه می‌فرمایید گیرنده وامی ۱۰۰ هزاردلاری با نرخ بهره ۹ درصد می‌تواند با کاهش دوره استهلاک از ۲۵ سال به ۱۵ سال (درصورتی که توان پرداخت اقساط ماهانه بیشتر را داشته باشد) بهره کمتری پرداخته و در مجموع بیش از ۶۷ هزار دلار صرفه جویی کند!

برای انتخاب دوره استهلاک مناسب خود می‌توانید از فهرست ارزیابی زیر که در برخی منابع ارائه شده است استفاده کنید. سوالات موجود در فهرست زیر را بخوانید و پس از پاسخ دادن به سوالات امتیازات اختصاص داده شده به پاسخ‌های خود را باهم جمع بزنید و دوره استهلاک مناسب شرایط خود را با مراجعه به تفسیر تست انتخاب کنید.
قبل از خواند سوالات، میزان اقساط ماهانه را برای وامی معادل مبلغ مورد نیازتان با در نظر گرفتن دوره استهلاکی ۲۰ ساله و دوره توافقی که با شرایط شما بیشترین سازگاری را دارد محاسبه کنید و این مبلغ را در نظر داشته باشید.

آیا قادرید ماهانه بیش از مبلغ مذکور را بپردازید؟
•    خیر. به هیچ وجه نمی‌توانم ( ۱ امتیاز)
•    بلی. اما با کمی مشکل مواجه خواهم شد( ۲ امتیاز)
•    بلی. می‌توانم (۳ امتیاز)
•    بلی. مشکلی نخواهم داشت ( ۴ امتیاز)
•    بلی. حتما می‌توانم ( ۵ امتیاز)

آیا تمایل دارید وام خود را هر چه سریعتر باز پرداخت نمایید؟
•    خیر. باز پرداخت زودتر اصلا برایم مهم نیست ( ۱ امتیاز)
•    دوست دارم ولی چندان اهمیتی برایم ندارد ( ۲ امتیاز)
•    بلی. ( ۳ امتیاز)
•    بلی. باز پرداخت زودتر برایم از مهم است ( ۴ امتیاز)
•    بلی. بازپرداخت زودتر برایم بسیار مهم است ( ۵ امتیاز)

از میان پرداخت اقساط ماهانه بیشتر و یا پرداخت اقساط ماهانه کمتر و پرداخت بهره بیشتر کدام یک را ترجیح می‌دهید؟

•    کمترین قسط ماهانه را با وجودی که می دانم بیشترین بهره را باید بپردازم ترجیح می دهم ( ۱ امتیاز)
•    قسط ماهانه کمتر و بهره بیشتر را ترجیح می‌دهم ( ۲ امتیاز)
•    قسط ماهیانه فعلی برایم مطلوب است ( ۳ امتیاز)
•    قسط ماهانه بیشتر و بهره کمتر را ترجیح می‌دهم ( ۴ امتیاز)
•    ترجیح می دهم بیشترین قسط ماهانه و در عوض کمترین حد ممکن بهره را بپردازم ( ۵ امتیاز)
آیا به غیر از وام مسکن وام ها یا بدهی های دیگری (نظیر وام خودرو، بدهی کردیت کارت، بدهی شخصی، و …) نیز دارید؟
•    بلی. بدهی های متعدد دیگری دارم ( ۱ امتیاز)
•    بلی. تعداد دیگری بدهی نیز دارم (۲ امتیاز)
•    بلی. به میزان کم ( ۳ امتیاز)
•    خیر.بجز بدهی ناچیز شخصی ( ۴ امتیاز)
•    خیر. به غیر از وام مسکن هیچگونه بدهی دیگری ندارم ( ۵ امتیاز)

تفسیر :

تناوب پرداخت‌ها (Payment frequency)
یکی دیگر از فاکتورهای مهمی که بر هزینه وام شما تاثیر بسزایی دارد تناوب پرداخت‌هاست. پرداخت‌هایی با دوره تناوبی کوتاه‌تر دوره استهلاک وام را کاهش داده و هزاران دلار صرفه جویی را برایتان به همراه خواهد داشت. برای توضیح موضوع مثلا در نظر بگیرید که وامی با اقساط ماهانه ۴۰۰ دلار گرفته‌اید. شما در پایان سال اول مبلغ ۴۸۰۰ دلار از وام را بازپرداخت نموده اید (۴۰۰ x 12 = 4800) حال اگر به جای ماهانه ۴۰۰ دلار هر دوهفته ۲۰۰ دلار یا هفته ای ۱۰۰ دلار بپردازید، در پایان سال مبلغ ۵۲۰۰ دلار (۲۰۰ x 26 = 5200) از کل وام را باز پرداخت نموده‌اید. پرداخت‌های هفتگی یا دوهفته یکبار برای کسانی که به همین شیوه حقوق خود را از کارفرما دریافت می‌ کنند گزینه مناسبی است. همانگونه که در جدول زیر مشاهده می‌فرمایید پرداخت‌ هفتگی سریع یا  Rapid-Weekly(در این نوع پرداخت یک سال ۴۸ هفته در نظر گرفته می‌شود و میزان پرداخت در هر هفته کمی بالاتر از پرداخت هفتگی معمولی است) به جای ماهانه می‌تواند دوره استهلاک وامی ۲۵ ساله را به ۲۱ سال کاهش دهد که به معنی صرفه جویی چهار ساله در پرداخت وام است. بنابراین در امضای قرارداد همواره دقت کنید که پرداخت‌های سریعتر در قراردادتان پیش بینی شده باشد.
در جدول زیر تاثیر تناوب پرداخت‌ها را در یک وام ۸۰ هزار دلاری با دوره استهلاک ۲۵ ساله و با فرض نرخ بهره ثابت ۸ درصد مشاهده می‌نمایید:

خرید خانه و ملک در کانادا – ١

خرید خانه و ملک در کانادا – ٢

خرید خانه و ملک در کانادا – ٣

خرید خانه و ملک در کانادا – ۴

خرید خانه و ملک در کانادا – ۵

قبل از شروع بحث از تاخیری که به علت گرفتاری های شغلی در ارسال سری مطالب مربوط به خرید خانه در کانادا پیش آمد از تمامی دوستان و خوانندگان عزیز وبلاگ عذر خواهی می کنم.

در ضمن از گردانندگان وب سایت هایی که مطالب این وبلاگ یا مطالب وب سایت شخصی اینجانب را بدون کسب اجازه و بدون ذکر منبع کپی کرده و منتشر می کنند نیز تقاضا می کنم حداقل نام منبع را ذکر نمایند.

و اما ادامه موضوع خرید خانه در کانادا:

اصطلاحات مربوط به وام مسکن در کانادا
پشت عبارت دو کلمه‌ای “وام مسکن” یا “mortgage” یک دنیا مطلب خوابیده به طوری که در کانادا عده‌ای به عنوان “کارگزار وام” یا “mortgage broker” مشغول به کار هستند و کارشون اینه که با توجه به شرایط شما بهترین گزینه و کم هزینه ترین گزینه وام رو برای شما پیدا کرده و به شما پیشنهاد کنند. برای شناخت گزینه های مختلفی که برای دریافت وام مسکن در اختیار دارید و انتخاب بهترین گزینه قبل از هر چیز باید با اصطلاحات و واژه‌های متداول در این زمینه آشنا شوید:

• اصل وام (Principal): در واقع کل پولی است که از بانک به صورت وام دریافت می‌کنید و معمولاعبارتست از قیمت خرید منزل منهای پیش پرداخت نقدی.
• بهره (Interest): مبلغی که علاوه بر اصل وام باید در طی زمان به بانک یا موسسه وام دهنده بپردازید.
• دوره استهلاک وام (Amortization period): تعداد سالهایی که وام بر اساس آن قسط بندی می‌شود و در طی آن باید اصل و بهره وام را بپردازید. در حال حاضر این دوره معمولا عددی بین ۱۵ تا ۳۰ سال است.
• دوره توافق (Term): این دوره نباید با دوره استهلاک اشتباه گرفته شود. دوره توافق یا ترم وام عبارتست از مدت زمانی که توافقنامه وام آن را پوشش می دهد و ممکن است از شش ماه تا ۱۰ سال باشد. به بیان دیگر در هنگام گرفتن وام مسکن با شرکت یا موسسه وام دهنده بر سر شرایط وام همچون نوع وام (باز یا بسته، وام با بهره ثابت یا متغیر)، مدت زمان پرداخت، نحوه پرداخت (ماهانه، هفتگی، دو هفته یکبار، …)، درصد بهره و…در قالب یک توافقنامه با مدت معین به توافق می‌رسید. وقتی دوره ای از پرداخت یا درواقع یک ترم وام به اتمام میرسد، شما میتوانید با توجه به نرخ روز بهره در بازار، شرایط وام خود را با موسسه فعلی تمدید نمایید یا با موسسه یا بانک دیگری با شرایط بهتر در مورد ترم جدید به توافق برسید. همچنین می توانید کل بدهی باقیمانده را یکجا بدون هیچگونه محدودیت و جریمه ای پس از پایان یک دوره یا ترم وام بپردزید. اگر بخواهید شرایط توافقنامه فعلی را قبل از پایان ترم تغییر دهید معمولا باید جریمه ای به وام دهنده بپردازید (البته پرداخت جریمه نیز به مفاد توافق شما با وام دهنده و نوع وام بستگی دارد و اگر در توافقنامه تغییر شرایط وام بدون پرداخت جریمه قید شده باشد جریمه‌ای دریافت نمی شود).
• ارزش ملک (Equity): عبارتست از مبلغ وامی که برای خرید منزل دریافت شده است منهای ارزش ملک در بازار.
• برنامه باز پرداخت (Payment Schedule): در واقع زمانبندی پرداخت اقساط وام را مشخص می‌کند. گزینه‌هایی که معمولا در اختیار وام گیرنده قرار دارد عبارتند از : پرداخت یک قسط در ماه، پرداخت دو قسط در یک ماه، هر دو هفته یک قسط، و یا هر هفته یک قسط.

وام باز یا بسته (“open” or “closed”)
وامهای مسکن در کانادا می‌توانند open و یا closed باشند. وام open وامی است که گیرنده آن می‌تواند بیش از میزان اقساط تعیین شده نیز آن را باز پرداخت کند. بنابراین اگر وام open بگیرید می‌توانید هر زمان که امکان مالی آن را داشته باشید کل باقیمانده وام یا مبالغی بیش از اقساط تعیین شده را باز پرداخت نمایید و وام خود را زودتر از موعد تسویه نموده و بدین ترتیب با کوتاه کردن دوره بازپرداخت وام بهره کمتری بپردازید. میزان بهره نیز معمولا در وام‌های باز برای یک  دوره یا ترم معین ثابت نشده است و وام گیرنده می‌تواند هر زمانی که بخواهد بدون نیاز به پرداخت جریمه در مورد درصد بهره وام با موسسه وام دهنده مذاکره کند و بهره جدیدی را با توجه به نرخ روز بهره در بازار برای وام خویش تنظیم نماید.

اما در وام بسته یا closed وام گیرنده نمی‌تواند بیش از مبلغ توافق شده در ترم بپردازد و نرخ بهره نیز در این نوع وام معمولا از طرف وام دهنده در طول زمان یک ترم (مثلا ۵ سال) درصدی ثابت یا فیکس تعیین می‌شود و وام گیرنده اگر بخواهد این نرخ بهره را قبل از اتمام دوره توافق (قبل از اتمام ترم) تغییر دهد باید بابت آن جریمه بپردازد (میزان جریمه بسته به قرارداد وام دهنده و وام گیرنده متفاوت است).

نرخ بهره وام باز معمولا بالاتر از نرخ بهره وام‌های بسته است و این بهایی است که گیرندگان وام‌های باز در قبال انعطاف بالاتر این نوع وام می‌پردازند. برای تصمیم گیری در مورد انتخاب نوع وام (بسته یا باز) بهتر است با یکی از کارگزاران با تجربه وام که در این زمینه تخصص دارند مشورت کنید ولی به عنوان یک قانون کلی اگر پیش بینی می‌کنید در آینده‌ای نه چندان دور درآمدتان افزایش قابل ملاحظه‌ای خواهد یافت یا پول قابل ملاحظه‌ای مثلا از بیزنس تازه تاسیس خود یا از فروش دارایی خود در ایران یا هر منبع دیگری به دست خواهید آورد به نحوی که قادر خواهید بود بیش از اقساط تعیین شده به بانک پول بپردازید و یا حتی کل بدهی باقیمانده را به طور یکجا به بانک بپردازید و زودتر وام خود را باز پرداخت نمایید و یا اگر قصد دارید در آینده‌ای نه چندان دور منزلی که خریداری کرده‌اید را فروخته و به مکان جدیدی نقل مکان کنید یا اگر پیش بینی می‌کنید که نرخ بهره در بازار در سالهای پیش رو روندی نزولی خواهد داشت، انتخاب وام باز یا open توصیه می‌شود؛ اما اگر قصد ندارید تا چندین سال منزل خود را به فروش برسانید و نقل مکان کنید و یا اگر پیش بینی می‌کنید نرخ بهره در سالهای آتی روندی افزایشی خواهد داشت و یا اگر افزایش قابل ملاحظه‌ای در درآمد خود در آینده نزدیک را پیش بینی نمی‌کنید، انتخاب وام بسته گزینه مطمئن تری برایتان خواهد بود.

وام با نرخ بهره ثابت (fixed-rate) و نرخ بهره متغیر (variable-rate)
در وام های با نرخ بهره ثابت، میزان بهره در طول مدت ترم یا دوره توافق ثابت بوده و به میزان مشخصی تعیین شده است و اصطلاحا برای دوره مذکور میزان بهره توسط موسسه دهنده وام فیکس شده است. بنابراین با انتخاب این نوع وام نمی‌توانید درصورتی که قبل از پایان ترم نرخ بهره بازار کاهش قابل ملاحظه‌ای بکند، با موسسه وام دهنده در مورد تغییر نرخ بهره وام خود مذاکره کنید و آن را کاهش دهید (البته با توجه به قرارداد ممکن است در این نوع وام هم امکان این کار به وام گیرنده داده شود ولی جریمه‌ای که برای تغییر نرخ بهره تعیین می‌شود معمولا بالاتر از آن است که این تغییر را توجیه نماید). این نوع وام می‌تواند open یا closed باشد.

وام‌های با نرخ بهره متغیر یا variable-rate mortgage، درصد بهره یا سود برای دوره کوتاه تری (مثلا یک سال یا دو سال) ثابت بوده و گیرنده وام این اختیار را دارد که با توجه به نرخ روز بهره در بازار در مورد بهره وام خود با بانک یا موسسه وام دهنده مذاکره کند (یا به عبارتی چانه بزند). اما در عوض نرخ بهره این نوع وام از وام ثابت (اگر دو وام را در یک مقطع از زمان مقایسه کنیم) بالاتر است. علاوه بر انعطاف در تعیین نرخ بهره معمولا این نوع وام را می‌توان در هر زمانی به وام با نرخ بهره ثابت تغییر داد (اصطلاحا وامهای قابل تغییر را convertible می‌نامند).
حال که تا حدود زیادی با اصطلاحات دنیای وام مسکن در کانادا آشنا شدید می‌توان در مورد به حداقل رساندن هزینه وام به گفتگو نشست که این موضوع در پست بعدی مورد بحث قرار خواهد گرفت.

خرید خانه و ملک در کانادا – ١

خرید خانه و ملک در کانادا – ٢

خرید خانه و ملک در کانادا – ٣

خرید خانه و ملک در کانادا – ۴

بالاخره کتابی که در مورد زندگی و کار در کانادا ترجمه کرده بودم منتشر شد:

اگر تهران هستید این کتاب رو می تونید از کتابفروشی های جلوی دانشگاه تهران تهیه کنید اگر هم تورنتو زندگی می کنید با تماس با دفتر من می تونید اون رو تهیه کنید. اطلاعات بیشتر در مورد کتاب رو هم می تونید اینجا مطالعه کنید.

ارائه پیشنهاد خرید
ارائه پیشنهاد خرید یا Offer to Purchase  گام بعدی پس از یافتن خانه مورد نظر است. این پیشنهاد در واقع سند حقوقی مهمی است که باید در تهیه آن دقت کنید. اگر از خدمات یک واسطه معاملات ملکی استفاده می‌کنید وی می‌تواند در تهیه پیشنهاد خرید راهنمایی و کمک تان کند؛ در غیر اینصورت توصیه می‌شود از خدمات یک وکیل استفاده کنید.حتما تمام موارد درج شده در پیشنهاد را به دقت بخوانید و هر موردی را که متوجه نمی‌شوید از وکیل یا واسطه معاملات ملکی بخواهید برایتان توضیح دهد. پیشنهاد خریدی که تهیه کرده و به فروشنده ارائه می کنید احتمالا موارد زیر را در بر خواهد گرفت:

• قیمت پیشنهادی خانه
• مبلغ پیش پرداخت
• مبلغ ودیعه و شرایط مربوط به آن (معمول است که خریدار برای نشان دادن حسن نیت و جدیت خود در خرید، مبلغی را به عنوان ودیعه به همراه پیشنهاد ارائه کند)
• لیست و مشخصات تمام مواردی که خرید را شامل شده و همراه با خانه به خریدار تحویل داده می‌شود (از یخچال و اجاق گاز و وسایل آشپزخانه گرفته تا موکت و پرده و تزیینات و جزییات دیگر)
• تاریخ تحویل منزل (closing day) که معمولا ۳۰ تا ۶۰ روز از زمان تاریخ امضای قرارداد است
• جزییات کاملی از مسائل وشرایط مربوط به وام مسکن فروشنده (اگر هنوز پرداخت نشده است) و مسائل مربوط به وام شما
• هرنوع شرطی که انجام معامله منوط به برقرار بودن آن است (برای مثال گزارش رضایت بخش بازرسی خانه یا پذیرش درخواست وام یا فروش خانه‌ای که در حال حاضر مالک آن هستید و …)
• هرنوع نوسازی، تعمیر، یا تغییری که فروشنده متعهد می‌شود تا زمان تحویل خانه به انجام برساند
• مدت زمان اعتبار پیشنهاد که می‌تواند از چند ساعت تا یک یا دو هفته باشد

لیست فوق کامل نیست و با توجه به شرایط خریدار و فروشنده ممکن است موارد بیشتر یا کمتری را شامل شود.
بهترین قیمتی که می‌توانید پیشنهاد ‌دهید به عوامل بسیاری از جمله تعداد خانه‌هایی که در بازار به طور کلی و در محله مورد نظر شما به طور خاص به فروش گذاشته شده‌اند (میزان عرضه)، تعداد کسانی که در بازار به دنبال خرید ملک هستند (میزان تقاضای بازار)، قیمت درخواست شده برای سایر خانه‌های مشابه در محل، قیمت خانه‌های مشابه‌ای که اخیرا در محل به فروش رفته‌اند، ویژگی های خاص خانه مانند داشتن استخر یا شومینه، مصالح بکار رفته، تعدا سرویس های بهداشتی و …، وضعیت کلی خانه و منطقه‌ای که خانه در آن واقع شده است از جمله دوری یا نزدیکی به مدارس و مراکز خرید، و نهایتا میزان فوریت نیاز شما به خانه یا میزان فوریت نیاز فروشنده به پول. اکثر فروشندگان به طور معمول کمی بالاتر از قیمت واقعی ملک خود را درخواست می‌کنند بنابراین همیشه برای چانه زدن آماده باشید ولی در نظر داشته باشید که امکان رد شدن پیشنهادی که بیش از حد کمتر از قیمت درخواست شده است نیز همیشه وجود دارد.

دریافت وام مسکن
بسیاری از افراد برای خرید خانه از تسهیلات مالی بانک‌ها و موسسات مالی استفاده می‌کنند. توصیه می‌شود قبل از هر کاری از بانک یا دلال وام خود بخواهید شرایط شما را بررسی کرده و یک موافقت اولیه (pre-approval) در مورد میزان وامی که واجد شرایط آن هستید را صادر کنند. بانک یا موسسه وام دهنده در این pre-approval مشخص می‌کند که حاضر است تا چه مبلغی و با چه شرایطی به شما وام بدهد. موافقت اولیه وام تا ۹۰ روز اعتبار دارد و شما را ملزم به گرفتن وام از موسسه‌ای که آن را صادر کرده است نمی‌کند به عبارت دیگر با داشتن موافقت اولیه همچنان می‌توانید شرایط موسسات مالی دیگر را بررسی کرده و اگر مورد بهتری موجود بود وام خود را از آن موسسه بگیرید. با داشتن pre-approval می‌دانید که چه میزان بودجه در اختیار دارید و باید به دنبال چه نوع منزلی بگردید. به عبارت دیگر دامنه جستجوی شما را محدود تر می‌شود و بنابراین راحت تر و در زمان کوتاه تری می‌توانید خانه مطلوب خود را بیابید.
در شرایط معمولی تنها تا حداکثر ۸۰ درصد قیمت یک خانه را می‌توان وام گرفت و خریدار باید ۲۰ درصد قیمت نقداً و به عنوان پیش پرداخت (down payment) بپردازد. همانطور که قبلا اشاره شد اگر قادر به پرداخت ۲۰ درصد قیمت خانه نیستید می‌توانید با بیمه کردن وام خود (گرفتن mortgage loan insurance از موسساتی مثل CMHC) میزان پیش پرداخت را تا ۵ درصد قیمت ملک پایین بیاورید که البته برای خرید بیمه باید هزینه‌ای را متحمل شوید (هر چند CMHC مدعی است که نرخ بهره مناسب و پایینی که عرضه می‌کند جبران کننده هزینه خرید بیمه است).
علاوه بر تهیه پیش پرداخت، برای گرفتن وام مسکن باید سابقه اعتباری یا credit history خوبی نیز داشته باشید. بنابراین به عنوان یک مهاجر تازه وارد از اولین روزی که به کانادا وارد می‌شوید باید به فکر ساختن یک سابقه اعتباری مناسب باشید. زیرا بدون داشتن سابقه اعتباری مناسب عملا امکان استفاده از تسهیلات مالی در دسترس یا فرصت‌‌های بیزنسی مناسب را نخواهید داشت. برای ساختن یک سابقه اعتباری خوب نکات زیر را مد نظر قرار دهید:

1. در اولین فرصت یک حساب بانکی باز کرده و گردش مناسبی را در آن ایجاد کنید (هر چند وقت یکبار به آن پول واریز کرده و از آن برداشت کنید)
2. تمام قبض‌ها یا به اصطلاح bill ها را سر وقت و به موقع پرداخت کنید و اجازه ندهید موعد پرداخت آنها هیچ یک از آنها بگذرد
3. برای دریافت کردیت کارت اقدام کنید و پس از دریافت آن سعی کنید از آن استفاده کرده و بدهی آن را به موقع پرداخت کنید
4. پس از مدتی برای دریافت وام‌های کوچک از بانک خود اقدام کنید و وام های مذکور را در مدت زمان مناسب و معقولی تسویه کنید و نشان دهید که متعهد به پرداخت وام‌های دریافتی هستید
5. حتی المقدور کارفرمای خود را عوض نکنید و برای مدت طولانی برای یک کارفرما کار کنید. شغل خود را مرتب عوض نکنید
6. بیش از حد کارت اعتباری از بانک ها یا فروشگاه‌های مختلف نگیرید. معمولا بانک‌ها هنگام ارزیابی متقاضی وام، مجموع میزان اعتبار کارت‌های اعتباری وی را همچون بدهی‌های بالقوه متقاضی در نظر می‌گیرند و بالا بودن این میزان امتیازی منفی محسوب می‌گردد

در پست بعدی اصطلاحات مربوط به وام و راه‌های به حداقل رساندن اقساط ماهیانه مورد بحث قرار خواهد گرفت.

خرید خانه و ملک در کانادا – ١

خرید خانه و ملک در کانادا – ٢

خرید خانه و ملک در کانادا – ٣

آیا واجد شرایط دریافت وام هستید؟

موسساتی که وام مسکن را در اختیار متقاضی قرار می‌دهند معمولا با استفاده از یکی از دو معیار پذیرفته شده‌ای که در ادامه شرح داده می‌شود واجد شرایط بودن متقاضی یا متقاضیان (زوجین) را بررسی می‌کنند. این دو معیار عبارتند از:
•    GDS یا Gross Debt Service ratio، و
•    TDS یا Total Debt Service ratio
معیار GDS در واقع کل هزینه‌های ماهانه مرتبط به مالکیت خانه (قسط ماهیانه وام مسکن+هزینه utilities + مالیات ملک) را با درآمد ناخالص ماهیانه خانواده (در آمد پیش از کسورات مالیاتی) مقایسه می‌کند که حاصل نباید از ۳۲ درصد بیشتر باشد.

برای مثال خانواده‌ای که سالانه ۴۸۰۰۰ دلار درآمد ناخالص دارد (۴۰۰۰ دلار در ماه) و قصد خرید خانه‌ای را دارد که باید ماهانه بابت قسط وام دریافتی ۶۶۰ دلار، بابت utilities در حدود ۲۰۰ دلار و بابت مالیات ملک ۲۲۰ دلار پرداخت کند، با توجه به اینکه معیار GDS خانواده ۲۷ درصد و در واقع کمتر از ۳۲ درصد است واجد شرایط دریافت وام مورد نظر تشخیص داده می‌شود.

معیار TDS نسبت کلیه بدهی‌های ماهانه خانواده (قسط وام مسکن + مالیات ملک + قسط وام اتومبیل+کردیت کارت‌ها+ utilities+ …) را به درآمد ناخالص ماهیانه خانواده محاسبه می‌کند که این معیار نباید بیشتر از ۴۰ درصد باشد.

پیش از آنکه برای دریافت وام مسکن اقدام کنید باید منزل مناسب خود را بیابید که در این زمینه می‌توانید از خدمات دلالان معاملات ملکی کمک بگیرید یا با پیمانکاران و شرکت‌های ساخت و ساز (اگر قصد خرید منزلی نوساز دارید) تماس بگیرید. انواع خانه در کانادا در بخش بعد شرح داده شده است.

انواع خانه در کانادا

• کاندومینیوم (Condominium): کاندومینیوم‌ها (کاندو نیز نامیده می‌شوند) معمولا واحدها یا آپارتمان‌های مستقلی هستند که در ساختمان‌های بلند (و گاهی آسمانخراش‌ها) واقع شده‌اند. ایده از این قرار است که هر کس مالک آپارتمان و یونیت خود است اما مالکان یونیت‌ها باید هر ماه مبلغی را به شرکت کاندو به منظور تعمیر و نگهداری ساختمان و مشاعات بپردازند. کاندوها برای کسانی که قصد دارند برای اولین بار در کانادا خانه بخرند از جذابیت بیشتری نسبت به خانه‌های مجزا یا نیمه مجزا دارند زیرا از قیمت پایین تری برخوردارند. البته فراموش نکنید که خانه‌های مجزا یا نیمه مجزا را در هنگام فروش راحت تر از کاندوها می‌توان فروخت. برای اطلاعات بیشتر در مورد خرید کاندومینیوم به اینجا مراجعه کنید.

• تاون هاوس (Townhouse) :تاون هاوس‌ها در واقع یک سری خانه هستند که در کنار هم ردیف شده‌اند (می‌توان آنها را آپارتمان‌هایی نامید که بجای گسترش عمودی به صورت افقی رشد کرده‌اند!). هر واحد ورودی مجزا دارد ولی دیوار مشترکی با واحد قبلی یا واحد بعدی و یا هر دو دارد. معمولا واحدهایی که در انتها یا ابتدای ردیف قرار گرفته اند و تنها یک دیوار مشترک دارند از قیمت بالاتری نسبت به واحدهای میانی برخوردارند.

• بانگلو (Bungalow): بانگلوها خانه‌هایی را می‌گویند که یک طبقه هستند. اگر چه بانگلو‌ها یک طبقه هستند ولی اغلب زیر زمین یا بیسمنت (basement) نیز دارند.

• نیمه مجزا (Semi-detached): این خانه‌ها دارای زمین مستقل و ورودی جداگانه هستند ولی دو به دو به هم چسبیده‌اند و هر دو واحد یک دیوار مشترک دارند. هر کدام از مالکان مسئول ملک متعلق به خود است.

• مجزا (Detached/Single): خانه مجزا دارای زمین، ورودی مجزا، و پارکینگ یا پارکینگ‌های مستقل بوده و هیچ نوع اشتراکی در هیچ شکلی با خانه دیگری ندارند. خانه‌های مجزا که گرانترین نوع از انواع خانه در کانادا هستند می‌توانند دو تا چند طبقه باشند. خانه مجزای یک طبقه را بانگلو نیز می‌نامند.

• دوبلکس (Triplex/Duplex): خانه‌های دوبلکس یا سوبلکس از بیرون به یک خانه مستقل شبیه‌اند ولی به گونه‌ای ساخته شده‌اند که هر طبقه حکم واحدی مستقل را دارد که می‌توان آن را اجاره داد.

پست ها قبلی مرتبط: خرید خانه و ملک در کانادا – ۱، خرید خانه و ملک  در کانادا – ۲

از دیروز انتاریو هم به جمع نواحی و ایالت هایی از کانادا پیوست که استفاده از تلفن همراه حین رانندگی رو ممنوع کردن. کل خبر رو می تونید اینجا بخونید.

هزینه‌های ماهانه
علاوه بر مخارج اولیه مورد بحث در پست قبل، خریدار خانه باید هزینه‌های ماهانه‌ای که متعهد پرداخت آنها می‌شود را نیز در نظر بگیرد.
بزرگترین و مهمترین بخش از این پرداخت‌ها را قسط ماهیانه وام خرید خانه تشکیل می‌دهد که میزان آن بنابر مبلغ وام دریافتی و فاکتورهای متعدد دیگری که در ادامه مورد بررسی قرار خواهند گرفت، متفاوت است.
سایر هزینه‌های ماهانه‌ای که مالک خانه باید علاوه بر اقساط وام مسکن بپردازد عبارتند از:

• مالیات ملک. این مالیات همانگونه که در یکی از پست‌های قبلی این وبلاگ مورد اشاره قرار گرفت با توجه به قیمت ارزیابی شده ملک و توسط شهرداری اداره کننده امور شهری ناحیه‌ای که ملک در آن واقع شده است محاسبه می‌شود و به طور متوسط معادل ۱ تا ۵/۱ درصد ارزش ملک است. مالیات ملک معمولا سالانه محاسبه و با ارسال دو قبض در سال (هر شش ماه یکبار) مورد مطالبه قرار می‌گیرد. برای پرداخت مالیات دو روش وجود دارد: مالک می‌تواند مبلغ مورد نظر را مستقیما به حساب شهرداری واریز نماید که در این صورت ممکن است موسسه وام دهنده از مالک بخواهد هر چند وقت یکبار سند پرداخت مالیات را ارائه کند. یا اینکه به صورت ماهانه و همراه با اقساط وام پرداخت شود که بانک یا موسسه وام دهنده بخشی از پرداخت‌های ماهانه که به مالیات ملک مربوط می‌شود را در حساب جداگانه‌ای (که ممکن است به آن بهره نیز تعلق بگیرد) نگه داشته و در زمان مقرر به حساب شهرداری واریز می‌نماید.
• مالیات مدرسه. در برخی از مناطق شهرداری، مالیات مدرسه در مالیات ملک ادغام شده است و مالیات جداگانه‌ای تحت عنوان مالیات مدرسه از مالکان دریافت نمی‌شود. اما در برخی دیگر از مناطق این مالیات به صورت جداگانه و تحت نام مالیات مدرسه دریافت می‌شود.
• Utilities. مالک متعهد پرداخت کلیه هزینه‌های مصرفی مرتبط با برق، گاز، آب، تلفن، اینترنت و تلویزیون کابلی است. این اقلام را اصطلاحا utilities می‌نامند که با توجه به سایز منزل، ایالت محل سکونت، و میزان مصرف ساکنین می‌تواند از ماهانه در حدود ۲۰۰ دلار تا  1200 دلار یا حتی بیشتر متغییر باشد.
• شارژ ماهیانه کاندومینیوم‌ها. اگر به جای خانه مستقل یک واحد کاندومینیوم یا تاون هاوس (انواع خانه های کانادا در ادامه شرح داده خواهند شد) بخرید، معمولا باید هزینه‌ای را بابت تعمیر و نگهداری نمای بیرونی و مشاعات مجموعه پرداخت کنید. این شارژ ماهیانه در مواردی ممکن است تمام یا بخشی از utilities را نیز پوشش دهد. میزان شارژ و مواردی که تحت پوشش قرار گرفته می‌شود توسط هیئت مدیره کاندومینیوم یا تاون هاوسی که واحد خریداری شده در آن واقع شده است تعیین می‌گردد.
• هزینه تعمیر، نگهداری، و نوسازی ملک. به عنوان مالک خانه متعهد پرداخت هزینه‌های مورد لزوم برای تعمیر، نگهداری، و یا نوسازی ملک (مواردی مانند نقاشی نما یا داخل خانه، تعمیرات سقف منزل، تعمیرات برقی و لوله کشی و شیرآلات، تعمیر و برف روبی پیاده روها، گلکاری و زدن چمن و …) نیز هستید. تعمیر و نگهداری مناسب و مستمر ملک باعث حفظ ارزش ملک در بازار شده .و نوسازی آن افزایش ارزش ملک را به دنبال دارد.

در مطالب بعدی شرایط دریافت وام مسکن مورد بررسی قرار خواهد گرفت

در سری مطالبی که امروز اولین بخش آن پست می شود سعی می‌کنم اطلاعاتی در مورد نحوه خرید خانه در کانادا را در اختیار مهاجران تازه وارد قرار دهم که امیدوارم مفید واقع شود.
خرید خانه شاید مهمترین و بزرگترین خرید یک خانواده کانادایی است که می‌تواند تجربه‌ای هیجان‌انگیز و دلپذیر و در عین حال چالش‌زا باشد. قبل از آنکه تصمیم به خرید خانه بگیرید لازم است تصویری شفاف و واقعی از توانایی مالی خود و نیز کلیه هزینه‌های آشکار و پنهان مرتبط با این خرید داشته باشید. به طور کلی مخارج و هزینه‌های مرتبط با خرید خانه (با استفاده از وام بانکی) را می توان به چهار دسته به قرار زیر تقسیم کرد:

مخارج اولیه

• پیش پرداخت لازم برای دریافت وام مسکن
• هزینه های مازاد بر قیمت خانه (closing costs) مثل هزینه بارزسی ملک، هزینه ارزیاب، هزینه بیمه وام، حق الزحمه واسطه وام و کمیسیون وکیل، و …

پرداخت‌های ماهانه

• اقساط وام مسکن
• سایر هزینه ها مانند مالیات ملک، مالیات مدرسه، هزینه آب و برق و گاز، هزینه تعمیر، نگهداری، و نوسازی ملک

اجازه دهید در ابتدا نگاهی دقیقتر به هریک از موارد فوق داشته باشیم.

مخارج اولیه
از آنجا که اکثر خریداران مسکن با استفاده از تسهیلات و وام بانکی اقدام به خرید خانه می‌کنند و تعداد کسانی که با پول نقد خانه دلخواه خود را خریداری می‌کنند بسیار معدود است، یکی از اولین گام‌های خرید خانه در کانادا را می‌توان اقدام برای دریافت وام بانکی (mortgage) دانست. میزان وام بانکی مورد تقاضا عبارتست از قیمت خانه‌ای که برای خرید انتخاب کرده‌اید منهای میزان پیش پرداخت.
پیش پرداخت یا down payment بخشی از قیمت ملک است که خریدار آن را به صورت نقد و نه به صورت وام پرداخت می‌‌کند. یکی از شرایط دریافت وام مسکن توانایی پرداخت حداقل ۲۵ درصد قیمت خانه به صورت پیش پرداخت است. اما تحت شرایطی ممکن است با پرداخت حتی ۵ درصد قیمت یک ملک نیز واجد شرایط دریافت وام تشخیص داده شوید که جزییات شرایط مذکور در ادامه شرح داده خواهد شد.
هنگام تصمیم گیری در مورد میزان پیش پرداخت در نظر داشته باشید که پیش پرداخت بالاتر به معنی میزان وام کمتر و پرداخت بهره کمتر است که در بلند مدت می‌تواند صرفه جویی مالی زیادی را در بر داشته باشد. اما اگر توانایی آن را ندارید که میزان پیش پرداخت را زیاد کنید روشهای دیگری نیز وجود دارد که می‌تواند باعث کاهش هزینه وام شود که در ادامه این روشها نیز مورد اشاره قرار خواهند گرفت. برای اینکه تصویری ملموس‌تر از میزان صرفه جویی حاصل از ارائه پیش پرداخت بیشتر (دریافت وام کمتر و در واقع پرداخت بهره کمتر) داشته باشید می‌توانید به جدول زیر مراجعه کنید که بر پایه دریافت یک وام یکصد هزار دلاری ۳۰ ساله، با فرض متوسط بهره ۶ درصد محاسبه شده است:

برای مخارج مازاد بر قیمت خانه (closing costs) باید حداقل ۲ درصد (اگر خانه نو می‌خرید) تا ۳ و یا حتی در مواردی ۴ درصد قیمت خانه مورد معامله را در نظر بگیرید. برخی از این مخارج که آنها را تحت گروه مخارج اولیه دسته بندی کرده‌ایم عبارتند از:

• کمیسیون وکیل (وکیل خریدار) یا همان دلال معاملات ملکی که در خرید و گاها دریافت وام به نمایندگی از شما عمل می‌کند. این هزینه ممکن است به طور قابل ملاحظه‌ای متفاوت باشد بنابراین هنگام استخدام وکیل هزینه ها را بپرسید و قیمت‌ها و خدمات را با هم مقایسه کنید.
• هزینه بازرسی منزل. توصیه می‌شود که هنگام ارائه پیشنهاد قیمت (Making the Offer)، خرید خانه را مشروط به تایید یک بازرس حرفه‌ای نمایید. بازرس با هزینه‌ای در حدود ۳۰۰ دلار خانه را بازرسی کرده و گزارشی از بازرسی خود را ارائه می‌کند. اگر بنابر گزارش ارائه شده خانه نیاز به تعمیرات داشته باشد می‌توانید با مالک بر سر هزینه تعمیرات مورد لزوم و کسر تمام یا بخشی از آن از قیمت مورد توافق ملک چانه بزنید.
• هزینه بررسی درخواست وام و هزینه ارزیاب. برخی از موسسات مالی و بانکها برای بررسی درخواست وام هزینه‌ای را از متقاضی دریافت می‌کنند. موسسات مالی و بانکها همچنین با استخدام یک ارزیاب (appraiser) نسبت به ارزیابی ارزش ملکی اقدام کرده تا میزان وام را تعیین کرده و مطمئن شوند که ملک مورد معامله شرایط مورد نظرشان برای پرداخت وام را دارد. معمولا هزینه ارزیاب را گیرنده وام می‌پردازد.
• مالیات انتقال ملک (land transfer tax) که گاهی “Welcome Tax” نیز نامیده می‌شود. در اکثر ایالت‌های کانادا این هزینه که بر اساس درصدی از قیمت خرید خانه محاسبه می‌شود باید یک بار و در هنگام معامله ملک پرداخت شود.
• هزینه بیمه ملک. تمام خانه‌ها در کانادا باید پوشش بیمه‌ای مناسبی در مقابل آتش سوزی و سایر خطرها مانند دزدی و بیمه شخص ثالث داشته باشند. موسسه وام دهنده گیرنده وام را موظف می‌کند که پوشش بیمه‌ای حداقل و استاندارد ملک را از زمان تحویل در اختیار داشته باشد و ارائه نماید.
• هزینه‌ نقل مکان و اثاث کشی. این هزینه با توجه به اینکه اثاث کشی را خودتان انجام می‌دهید یا از شرکتهای فعال در این زمینه کمک می‌گیرید متفاوت است.
• هزینه بیمه وام. اگر واجد شرایط پیش پرداخت کمتر از ۲۰ یا ۲۵ درصد باشید معمولا باید وام دریافتی را بیمه کنید. با پرداختن این هزینه که با توجه به نوع وام، موسسه وام دهنده، ایالت محل سکونت، و … متفاوت است، می‌توانید میزان پیش پرداخت را تا ۵ درصد کاهش دهید.

در پست بعدی هزینه های ماهانه مورد بررسی قرار خواهند گرفت.

هوندا سیویک که یکی از پرفروش ترین برندهای خودرو در کاناداست، همچنان در راس لیست اتومبیل های مورد علاقه دزدان کانادایی قرار دارد. بر اساس فهرستی که Insurance Bureu of Canada منتشر کرده است بیشترین دزدی اتومبیل در کانادا مربوط به مدل SiR هوندا سیویک است که یک مدل دو در و جوان پسند محسوب می گردد. این مدل هوندا سیویک بیش از سه سال متوالی در راس فهرست مذکور قرار داشته  و همچنان این جایگاه را حفظ کرده است. جایگاه های بعدی فهرست را به ترتیب سوبارو ایمپرزای چهار در، آکورا اینتگرای دو در، و ون دوج کاروان را به خود اختصاص داده اند. جالب است بدانید که این لیست در قیمت های بیمه تاثیر می گذارد و بیمه اتومبیل هایی که بیشتر در معرض دزدی هستند معمولا کمی بالاتر از اتومبیل های هم کلاسی که چندان مورد توجه دزدان نیستند محاسبه می شود.

این هم ده تا ماشین اول لیست اتومبیل های مورد پسند دزدان کانادایی:

 o1. 1999 Honda Civic SiR 2-door
 
  2. 2000 Honda Civic SiR 2-door
 
  3. 2004 Subaru Impreza WRX/WRX STi 4-door AWD
 
  4. 1999 Acura Integra 2-door
 
  5. 1994 Dodge/Plymouth Grand Caravan/Voyager
 
  6. 1994 Dodge/Plymouth Grand Caravan/Voyager AWD
 
  7. 1994 Dodge/Plymouth Caravan/Voyager
 
  8. 1998 Acura Integra 2-door

  9. 2000 Audi TT Quattro 2-door Coupe

 10. 1994 Dodge/Plymouth Shadow/Sundance 2-door Hatchback

مالکان املاک در تمام ایالت‌های کانادا بابت ملک خود مالیات سالانه‌ای پرداخت می‌کنند که این مالیات صرف کمک در ارائه خدمات محلی مانند جمع آوری زباله، تعمیر و نگهداری خیابان‌ها و جاده‌ها، آموزش ابتدایی و متوسطه، امنیت شهر و هزینه‌های پلیس، خدمات اجتماعی، و … می‌شود. مالیات ملک به طور معمول بر اساس دوفاکتور زیر محاسبه می‌شود:

1. قیمت ارزشیابی (assessed value) ملک که هرساله و توسط مرکز قیمت گذاری محلی انجام می‌شود
2. نرخ مالیات ملک که توسط شهرداری و یا اداره مالیات محلی تنظیم می‌گردد

معمولا ارزشیابی ملک با توجه به قیمت ملک در بازار (market value) انجام می‌شود و ارزشیابی ها معمولا با این قیمت تناسب دارد. نرخ مالیات ملک در مناطق مختلف متفاوت است و در واقع بابت هر ۱۰۰ یا ۱۰۰۰ دلار قیمت ارزشیابی شده ملک نرخی تعیین شده و مالیات سالیانه بر آن اساس تعیین می‌گردد. مثلا اگر خانه‌ای ۱۰۰,۰۰۰  دلار ارزشیابی شده باشد و نرخ مالیات محلی ۱۵ دلار بابت هر ۱۰۰۰ دلار باشد، مالیات سالانه ملک مذکور ۱۵۰۰ دلار خواهد بود.
نرخ مالیات بر ملک در هر ایالت یا شهرداری به طور قابل توجهی متفاوت است و حتی ممکن است در یک ایالت یا حتی یک شهر نرخ های مالیات بر ملک متفاوتی وجود داشته باشد (به عنوان مثال، در ایالت بریتیش کلمبیا حدود ۱۴۰۰ نرخ مالیاتی برای ۷۰ ناحیه مختلف وجود دارد). مالیات بر ملک از صفر در مورد خانه هایی که زیر قیمت معینی بوده و از پرداخت مالیات معاف هستند تا بیش از ۰۰۰, ۱۰ دلار در سال برای املاک بزرگی که که در مناطق خوب شهر واقع شده اند متغیر است. بررسی‌های اخیر نشان می‌دهد که مالیات بر ملک در شهرهای وینی پگ، رجاینا، و مونتریال بیشترین مقدار و به طور متوسط بیش از ۲ درصد قیمت ارزشیابی شده ملک و در شهر سنت جان (در نیوبرانزویک) کمترین مقدار و کمتر از ۱ درصد قیمت ارزشیابی شده ملک را داراست.
یکی از راه‌های کاهش مالیات بر ملک اعتراض به ارزشیابی انجام گرفته در مورد ملک است که ممکن است مالیات بر ملک را کاهش دهد. البته توجه داشته باشید که هیئت بررسی کننده اعتراض‌ها تا حد معینی می‌تواند مالیات را کاهش دهد که ممکن است تا حداکثر ۱۵ درصد باشد. مالکی که به قیمت گذاری ملک خود معترض است باید مدارکی مانند ارزشیابی کمتر ملکی مشابه در محله مشابه و یا اسنادی که نادرست بودن برخی جزییات بخصوص اندازه‌های نادرست زمین و ملک را ثابت می‌کند، را تهیه و ارائه کند. استفاده از خدمات یک ارزشیاب حرفه‌ای و متخصص نیز در این گونه موارد توصیه می‌گردد.